BAR-SE-105 : un CPE Services vaut de 1 500 à 10 200 kWh cumac par appartement

Une chaufferie collective est presque toujours surdimensionnée, et réglée une fois pour toutes pour que personne n’ait froid le jour le plus rude de l’année. Entre deux visites, la courbe de chauffe reste calée trop haut, le réduit de nuit est désactivé parce qu’un occupant s’est plaint, les pompes débitent à plein en toute saison, et deux appartements mal équilibrés obligent à surchauffer les cinquante autres. Chaque défaut pèse quelques pour cent ; additionnés, ils en pèsent souvent plus de dix.

Le CPE Services s’attaque à cette dérive sans toucher au générateur : loi d’eau recalée sur la température extérieure réelle, intermittences rétablies, colonnes équilibrées, combustion ajustée, cycles d’eau chaude optimisés, compteurs suivis semaine après semaine. Rien de tout cela n’est une opération du catalogue CEE, et la fiche l’exige : le contrat ne doit pas prévoir de travaux éligibles aux certificats pour atteindre son objectif. La valeur est dans la conduite.

La mécanique contractuelle fait le reste. Dans un contrat d’exploitation ordinaire, l’exploitant est payé pour la disponibilité et l’entretien, pas pour les kilowattheures évités. Dans un CPE Services, il supporte 100 % du surcoût si la consommation dépasse l’engagement : il a donc intérêt à mesurer, régler et revenir sur site. La correction climatique rend ce pari vérifiable : un hiver doux ferait croire à une économie fictive, un hiver rigoureux masquerait une économie réelle, d’où une référence en degrés-jours et des paramètres d’ajustement (température extérieure, volume d’eau chaude puisée, occupation, durée de fonctionnement) appliqués à chaque bilan annuel.

Le bénéficiaire est le maître d’ouvrage de l’installation collective : syndicat de copropriétaires représenté par son syndic, bailleur social, foncière, gestionnaire de résidence. La fiche parle de bâtiment ou de parc de bâtiments, ce qui autorise un contrat couvrant plusieurs immeubles d’un même propriétaire, à condition que la situation de référence et l’engagement soient définis sur l’ensemble. Le modèle d’attestation sur l’honneur demande de confirmer que les appartements existent depuis plus de deux ans à la date d’engagement, et d’en indiquer le nombre. Des logements chauffés individuellement ne relèvent pas de cette fiche.

L’opérateur, c’est-à-dire l’entreprise titulaire du contrat, doit détenir une qualification Qualibat 553 ou 554, ou un dispositif présentant des spécifications techniques équivalentes, à la date d’entrée en vigueur du contrat. Un chauffagiste chargé de l’entretien annuel qui ne détient ni l’une de ces qualifications ni un équivalent ne peut pas porter l’opération. Enfin, le mandataire ou l’obligé qui valorise les certificats doit être intervenu au plus tard le jour de l’engagement, c’est-à-dire au plus tard à la signature du contrat, puisque cette signature est la date d’engagement.

• Éligible : copropriété, bailleur ou gestionnaire d’un immeuble résidentiel collectif existant, avec chauffage et/ou eau chaude sanitaire collectifs, signant un CPE Services avec un opérateur Qualibat 553 ou 554.
• Éligible : un parc de plusieurs bâtiments d’un même propriétaire, si le contrat définit une référence et un engagement sur ce périmètre.
• Exclu : chauffage individuel, bâtiment neuf, contrat d’exploitation sans engagement chiffré ni pénalité, installation déjà valorisée en BAR-TH-107 SE.

Le montant en kWh cumac est le produit d’une valeur du barème par le nombre d’appartements. La valeur dépend de deux paramètres : la durée de la garantie, en années pleines, et la zone climatique. Le tableau du point 5 compte neuf lignes de durée, de 2 ans à 10 ans ou plus, et trois colonnes, H1, H2, H3, soit vingt-sept valeurs en kWh cumac par appartement.

La durée à retenir est celle que la fiche appelle la durée éligible : la durée garantie au contrat, en années pleines, pendant laquelle la pénalité s’applique si les économies ne sont pas atteintes. Elle est d’au moins deux ans. Deux conséquences : un contrat de 4 ans et 11 mois se lit comme une garantie de 4 ans, et au-delà de 10 ans le barème ne monte plus, la ligne « 10 ou plus » plafonne la valeur.

La fiche écrit « nombre d’appartements » sans autre précision. La lecture prudente consiste à compter les appartements effectivement desservis par l’installation couverte par le contrat, et à porter ce chiffre, identique, dans le contrat et dans l’attestation sur l’honneur. Dernier point de lecture : le barème est progressif mais pas proportionnel. En H1, passer de 2 à 3 ans ajoute 1 100 kWh cumac par appartement, passer de 9 à 10 ans n’en ajoute plus que 800, effet de l’actualisation. Doubler la durée ne double jamais le montant.

Entre la case la plus basse et la plus haute du tableau, le rapport est de 10 200 divisé par 1 500, soit 6,8. La zone pèse un peu plus d’un tiers (à durée égale, H3 vaut de 37 à 39 % de moins que H1), la durée pèse davantage : en H1, dix ans valent 10 200 divisé par 2 400, soit 4,25 fois deux ans. Quatre situations courantes. Une copropriété de 60 appartements à Lyon, zone H1, signe un CPE Services avec une garantie de 5 ans : 5 600 × 60 = 336 000 kWh cumac. Un bailleur social à Nantes, zone H2, met 180 logements sous contrat pour 8 ans : 7 100 × 180 = 1 278 000 kWh cumac. Une résidence de 40 appartements à Marseille, zone H3, ne s’engage que sur 3 ans : 2 200 × 40 = 88 000 kWh cumac. Un bailleur à Strasbourg, zone H1, regroupe 500 appartements dans un contrat de 10 ans : 10 200 × 500 = 5 100 000 kWh cumac. Le même parc sur 2 ans aurait donné 2 400 × 500 = 1 200 000 kWh cumac, et un contrat de 12 ans ne donnerait pas davantage que celui de 10 ans.

La règle des années pleines a elle aussi un prix. Si le contrat de la copropriété lyonnaise court sur 4 ans et 11 mois, la durée éligible est de 4 ans et le montant tombe à 4 600 × 60 = 276 000 kWh cumac, soit 60 000 kWh cumac de moins que pour 5 années pleines. Un mois de garantie en plus, négocié avant la signature, change la ligne du barème.

La fiche énumère six exigences, résumées dans le tableau ci-dessous, et c’est le contrat signé qui en apporte la preuve. La plus technique est la situation de référence. Elle repose sur les consommations historiques corrigées du climat, sur au moins trois années calendaires consécutives et récentes précédant la signature, représentatives de l’occupation normale. Elle intègre les opérations d’amélioration énergétique réalisées pendant cette période et ayant donné ou devant donner lieu à des CEE : si les combles ont été isolés il y a deux ans, la référence est celle de l’immeuble isolé, pas de l’immeuble d’avant. Et la fiche verrouille le sens de l’ajustement : la consommation de référence retenue est dans tous les cas inférieure ou égale à la moyenne historique corrigée. On ne gonfle jamais la référence pour rendre l’objectif plus facile.

Deux formulations demandent de la rigueur. L’économie garantie est d’au moins 10 % « chaque année » de la garantie : une moyenne de 10 % sur cinq ans avec une première année à 4 % ne correspond pas au texte. Et le plan de mesure et de vérification est « mis en place préalablement à la demande de certificats » : un bilan annuel promis oralement ne suffit pas, le contrat doit décrire le format du bilan, ce qu’il compare et comment il chiffre la pénalité. Le contrat lui-même doit faire apparaître les parties, la situation de référence, l’économie garantie en énergie finale et en pourcentage, les niveaux de services, les paramètres d’influence et les modalités d’ajustement, le plan de mesure et de vérification, la durée de la garantie et la pénalité. La seconde pièce justificative est le certificat Qualibat 553 ou 554 de l’opérateur, valide à l’entrée en vigueur. Le modèle d’attestation sur l’honneur le plus récent demande aussi le coût de l’opération, annuel ou ponctuel pour un service, et les aides publiques hors CEE.

Un dossier BAR-SE-105 se contrôle presque entièrement sur pièces : le contrat, le certificat Qualibat et l’attestation sur l’honneur. Chaque mot du contrat est donc décisif. L’erreur de calcul la plus fréquente porte sur la durée. Un bailleur en H2 avec 120 logements signe pour 6 ans, mais la garantie de résultat ne démarre qu’après une première année de mise au point. La durée éligible est celle pendant laquelle la pénalité s’applique, soit 5 ans : 4 700 × 120 = 564 000 kWh cumac. Déclarer 6 ans donnerait 5 500 × 120 = 660 000 kWh cumac, soit 96 000 kWh cumac de trop.

Le dernier alinéa du point 3 mérite une lecture attentive. La fiche écrit que l’opération ne peut pas faire l’objet d’une bonification CPE, de même que toutes les opérations éligibles aux CEE réalisées sur le bâtiment ou le parc au cours de la durée totale du contrat. Le texte vise la bonification, pas les opérations elles-mêmes : rien n’interdit à la copropriété de remplacer ses fenêtres pendant le contrat. Mais ces travaux ne pourront pas être bonifiés au titre du CPE, et ils doivent rester étrangers à l’atteinte de l’engagement, puisque la première exigence exclut les travaux éligibles du plan d’actions de l’opérateur. Un dossier qui mélangerait les deux serait fragile sur les deux fiches à la fois.

Le bon ordre : faire intervenir le mandataire avant toute signature, réunir trois années calendaires de factures d’énergie corrigées du climat, intégrer à la référence les opérations CEE de la période, négocier une durée de garantie en années pleines, vérifier que la pénalité est à 100 % du surcoût et que le plan de mesure et de vérification est écrit, joindre le certificat Qualibat valide au jour de l’entrée en vigueur. Quand ces points sont calés, le calcul tient en une multiplication et le dossier passe.

• Engagement inférieur à 10 %, non chiffré en pourcentage, ou exprimé en moyenne pluriannuelle au lieu d’un objectif tenu chaque année.
• Période de référence trop courte, non consécutive, ancienne ou non corrigée du climat ; référence retenue supérieure à la moyenne historique ; opérations CEE de la période non intégrées.
• Contrat qui prévoit des travaux éligibles aux CEE pour atteindre l’engagement, ou pénalité plafonnée, forfaitaire ou partagée.
• Durée éligible mal lue : année de mise au point comptée, durée arrondie à l’année supérieure, ou garantie de moins de deux ans.
• Plan de mesure et de vérification absent du contrat ou postérieur à la demande ; opérateur sans Qualibat 553 ou 554 valide à l’entrée en vigueur ; nombre d’appartements différent d’une pièce à l’autre ; cumul avec BAR-TH-107 SE.