BAR-TH-177 : la rénovation globale d’un immeuble collectif vaut 2 100 kWh cumac par m²

Un immeuble perd sa chaleur par les murs, la toiture, les planchers bas, les menuiseries et le renouvellement d’air. Chaque geste isolé réduit l’un de ces flux mais déplace le problème : isoler les murs d’un immeuble ventilé par les fenêtres augmente la part de l’air dans les pertes, et changer la chaudière sans toucher à l’enveloppe revient à acheter une puissance calée sur les déperditions d’avant, qui tournera à charge partielle, là où son rendement est le moins bon.

L’approche globale inverse l’ordre. L’audit modélise le bâtiment tel qu’il est, teste des scénarios combinés et retient celui qui atteint l’objectif pour le meilleur rapport entre investissement et énergie économisée : d’abord l’enveloppe et la ventilation, puis une production de chaleur dimensionnée sur les besoins réduits. Les trois critères de la fiche en découlent : le gain de 35 % mesure l’effort relatif, qu’un seul geste atteint rarement sur un immeuble entier ; le plafond de 331 kWh/m².an mesure le résultat absolu ; la condition sur les émissions interdit de gagner des kilowattheures en passant à une énergie plus carbonée.

La fiche vise les bâtiments d’habitation collectifs existants de France métropolitaine, et elle en donne une définition vérifiable : au moins trois foyers fiscaux distincts rattachés à des logements distincts. Un immeuble de deux appartements n’est pas un collectif au sens de la fiche ; un immeuble de trois logements dont deux relèvent du même foyer fiscal non plus. La preuve se fait par les attestations fiscales d’au moins trois foyers. Le maître d’ouvrage peut être une copropriété, un bailleur social, un propriétaire unique ou une société civile immobilière. En copropriété, la fiche exige l’accord de la copropriété autorisant les travaux, en pratique le procès-verbal d’assemblée générale. Un immeuble vide en attente de relocation ne remplit pas la condition des trois foyers.

Côté entreprises, pour chaque catégorie de travaux relevant des catégories 1° à 16° du décret n° 2014-812 du 16 juillet 2014, le professionnel doit être titulaire d’un signe de qualité conforme à ce décret, soit pour la catégorie réalisée, soit au titre du 17° du même décret : chaque corps d’état apporte son signe de qualité pour sa catégorie, ou un signe de qualité relevant du 17° couvre les travaux. Enfin, celui qui valorise les certificats doit être intervenu au plus tard le jour de l’engagement : pour une copropriété, avant la signature des marchés, et le plus souvent avant le vote en assemblée générale qui engage le syndicat.

• Éligible : immeuble d’habitation existant en France métropolitaine, au moins trois foyers fiscaux distincts dans des logements distincts.
• Exclu : outre-mer, maison individuelle (BAR-TH-174), immeuble de moins de trois foyers fiscaux, bâtiment neuf, programme avec chaudière charbon ou fioul ou chaudières gaz au-delà de 30 % des besoins, hors réseau de chaleur.

Le point 5 tient en une ligne : le volume de certificats est égal à 2 100 kWh cumac par m², multiplié par la surface habitable du bâtiment, notée Shab, en m² et mesurée après rénovation. Aucune zone climatique, aucune distinction selon l’énergie, aucun bonus lié au niveau atteint : un immeuble qui gagne 60 % reçoit le même volume qu’un immeuble qui gagne 35 %, à surface égale.

La précision « après rénovation » compte : la fiche demande les déclarations préalables de travaux déposées pour les surfaces rendues habitables par un aménagement intérieur (cave, combles) ou par une extension neuve. Elle anticipe donc une Shab finale supérieure à la Shab initiale, à condition que l’augmentation soit documentée par une autorisation d’urbanisme. Attention aussi à ne pas confondre deux surfaces : le montant se calcule sur la Shab, mais les seuils de consommation et d’émissions sont rapportés à la « surface de référence » de la méthode de calcul de l’audit, et le dossier doit faire apparaître les deux.

Une petite copropriété de trois logements de 80 m², typique d’un centre-bourg, totalise 3 × 80 = 240 m² de Shab : 2 100 × 240 = 504 000 kWh cumac. Un immeuble de douze logements de 65 m², soit 12 × 65 = 780 m², donne 2 100 × 780 = 1 638 000 kWh cumac. Une barre de bailleur social de quarante logements de 65 m², soit 40 × 65 = 2 600 m², arrive à 2 100 × 2 600 = 5 460 000 kWh cumac. Une résidence de cent vingt logements de 70 m², soit 120 × 70 = 8 400 m², atteint 2 100 × 8 400 = 17 640 000 kWh cumac.

Le cinquième cas illustre la mention « après rénovation ». Si le programme de l’immeuble de douze logements aménage les combles en un treizième logement de 60 m², avec sa déclaration préalable, la Shab passe à 780 + 60 = 840 m² et le volume à 2 100 × 840 = 1 764 000 kWh cumac, soit 2 100 × 60 = 126 000 kWh cumac de plus. Sans la déclaration préalable au dossier, c’est la surface d’origine qu’il faut retenir.

Un dernier calcul porte sur l’éligibilité. Pour un immeuble à 320 kWh/m².an avant travaux, le gain de 35 % impose d’arriver au plus à 320 × 0,65 = 208 kWh/m².an, bien sous les 331 : c’est le gain qui commande. Il faut partir de plus de 509 kWh/m².an environ, soit 331 divisé par 0,65, pour que le plafond devienne la contrainte la plus dure : un immeuble à 600 doit descendre sous 331 et non simplement à 600 × 0,65 = 390. Dans la plupart des dossiers, c’est donc le gain relatif qu’il faut surveiller en premier.

La pièce maîtresse est l’audit énergétique, réalisé avant les travaux. La fiche renvoie pour son contenu à l’article 8 de l’arrêté du 17 novembre 2020 relatif aux travaux éligibles à la prime de transition énergétique, et pour son auteur au VII de l’article 2 du décret du 14 janvier 2020 relatif à cette même prime. Le rapport de synthèse, daté et signé, donne les consommations conventionnelles en énergie primaire et finale avant et après travaux (Cep et Cef initial et projet) en précisant les usages, les émissions en kgeqCO2/m².an avant et après, la Shab après rénovation et le logiciel de calcul avec sa version ; le fichier source .xml l’accompagne. Les consommations sont établies sans déduction de l’électricité autoconsommée ou exportée : le photovoltaïque ne fait pas baisser le Cep projet au sens de la fiche.

Un point demande une lecture attentive. L’audit peut être complété par l’attestation prévue à l’article 4 de l’arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire de l’électricité pour le DPE ; les classes du logement avant et après travaux portées sur l’attestation remplacent alors celles de l’audit, pour un même scénario de travaux. La fiche ne dit rien de plus : elle ne précise pas si cette substitution modifie les valeurs de Cep servant à vérifier les seuils de 331 et de 35 %, qui restent exprimées en kWh/m².an. Lecture prudente : produire les deux documents quand l’attestation existe, et vérifier les seuils sur l’audit mis à jour.

Viennent ensuite les garde-fous sur les systèmes. Hors raccordement à un réseau de chaleur, le changement des équipements de chauffage ou d’eau chaude ne peut conduire ni à une chaudière au charbon ou au fioul, ni à un système comprenant au moins une chaudière au gaz dont le taux de couverture dépasse 30 %, ce taux étant le rapport entre la chaleur fournie par les chaudières gaz et les besoins annuels de chaleur des usages couverts. Une pompe à chaleur avec appoint gaz reste donc possible si l’audit démontre que l’appoint couvre moins de 30 % des besoins. Enfin, les émissions annuelles de gaz à effet de serre après travaux ne peuvent dépasser leur niveau initial.

Dernier bloc, la cohérence entre préconisé et réalisé. La fiche exige une liste des travaux préconisés avec leurs niveaux de performance, mise en correspondance avec les travaux réalisés, datée et signée par le bénéficiaire, l’auditeur et chaque professionnel qui réalise ou dirige une partie des travaux. Si les travaux diffèrent, l’audit est mis à jour sur la base des travaux effectivement faits, et c’est cette mise à jour qui prouve que les seuils sont tenus. La preuve de réalisation liste les travaux réalisés avec leurs niveaux de performance.

Un dossier BAR-TH-177 pèse souvent plusieurs millions de kWh cumac et repose sur une modélisation : les motifs de rejet tiennent moins à la qualité des travaux qu’à la chaîne documentaire entre l’audit, les marchés, les factures et le rapport final. Le point le plus fragile est l’écart entre préconisé et réalisé. Un programme voté en assemblée générale subit presque toujours des ajustements, isolant moins épais, menuiseries conservées, générateur changé de modèle, et chacun modifie le Cep projet. Sans audit mis à jour et sans liste de correspondance signée, le dossier affirme un résultat que ses pièces ne démontrent plus.

Le bon ordre : faire intervenir celui qui valorise les certificats avant tout engagement, confier l’audit à un auditeur répondant aux conditions de la fiche, vérifier sur le scénario retenu les deux seuils, le taux de couverture gaz et les émissions, s’assurer que chaque entreprise porte le signe de qualité requis, puis, à la réception, mettre l’audit à jour et faire signer la liste de correspondance. Alors le calcul tient en une multiplication, 2 100 par la Shab, et le dossier passe.

• Audit absent, postérieur aux travaux, ou réalisé par une personne qui ne répond pas aux conditions du décret du 14 janvier 2020 : son défaut est rédhibitoire.
• Rapport de synthèse incomplet (Cef, émissions, Shab, logiciel et version) ou fichier source .xml non fourni.
• Seuils non tenus sur le scénario réalisé : Cep projet à 331 kWh/m².an ou plus, gain inférieur à 35 % ou calculé sur le seul chauffage, émissions en hausse, photovoltaïque déduit de la consommation.
• Chaudière gaz dont le taux de couverture dépasse 30 %, ou chaudière fioul ou charbon, sans raccordement à un réseau de chaleur.
• Travaux différents des travaux préconisés sans mise à jour de l’audit, ou liste de correspondance non signée par toutes les parties.
• Entreprise sans signe de qualité pour sa catégorie ; moins de trois attestations fiscales ; copropriété sans accord ; Shab majorée sans déclaration préalable.
• Fiches à l’acte déposées en parallèle pour des postes déjà valorisés ici, ou mandataire intervenu après la signature des marchés ou le vote qui engage les travaux.